Entenda as diferenças entre avaliar ativos imobiliários isolados e empresas operacionais. Descubra os principais métodos de valuation, quando aplicar cada um e como evitar erros comuns em processos de M&A no mercado de real estate.

Introdução

No mercado de real estate brasileiro, investidores, incorporadoras e empresários se deparam com uma dúvida recorrente: como avaliar corretamente o valor de um ativo imobiliário em comparação com uma empresa operacional? Embora ambos os processos envolvam técnicas de valuation, a lógica e as variáveis consideradas são bastante diferentes.

Com o aumento das fusões e aquisições no setor, essa distinção se torna ainda mais relevante. Avaliar de forma incorreta pode gerar sobrepreço em negociações, perda de oportunidades ou até litígios futuros. Neste artigo, vamos explorar as principais diferenças entre o valuation de ativos imobiliários e o valuation de empresas operacionais, destacando métodos, desafios e aplicações práticas.

O que é valuation de um ativo imobiliário?

O valuation de ativos imobiliários busca estimar o valor justo de um bem isolado — seja um terreno, prédio comercial, shopping center, condomínio logístico ou residencial. Nesse processo, o foco está no ativo físico e em sua capacidade de gerar receita ou de ser transacionado no mercado.

Principais métodos:

• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (CMA): compara imóveis semelhantes recentemente transacionados;
• Método da Renda (Income Approach): calcula o valor com base no fluxo de caixa projetado dos aluguéis futuros;
• Método do Custo: considera quanto custaria reproduzir o ativo hoje, menos a depreciação acumulada.

Esse tipo de valuation é amplamente utilizado em operações de compra e venda de imóveis corporativos, análise de fundos imobiliários (FIIs) e garantias bancárias.

O que é valuation de uma empresa operacional?

Já o valuation de uma empresa operacional vai além do patrimônio físico. O que está em jogo é a capacidade do negócio de gerar valor ao longo do tempo, considerando processos, pessoas, governança e diferenciais competitivos.

Principais métodos:

• Fluxo de Caixa Descontado (DCF): projeta os resultados futuros e os traz a valor presente;
• Múltiplos de mercado: compara indicadores como EBITDA e receita com empresas semelhantes;
• Valor patrimonial ajustado: considera ativos e passivos reavaliados economicamente.

No caso de construtoras, incorporadoras ou loteadoras, o valuation operacional precisa incorporar elementos como:

• Valor Geral de Vendas (VGV) projetado;
• Velocidade de Vendas (VSO);
• Custos de obra e margens esperadas;
• Riscos regulatórios e de execução.

Diferenças cruciais entre os dois valuations

1. Horizonte de análise: no ativo imobiliário, o valuation costuma refletir o valor atual de mercado. Já na empresa, projeta-se o valor futuro da operação.
2. Fontes de valor: o ativo vale pelo que representa fisicamente e pela sua liquidez de mercado. A empresa vale pela sua capacidade de gerar caixa e escalar resultados.
3. Risco envolvido: ativos imobiliários tendem a ter menor risco relativo, enquanto empresas operacionais carregam riscos de gestão, mercado e execução.
4. Liquidez: vender um ativo imobiliário pode ser mais simples do que negociar a totalidade ou parte de uma empresa.

Aplicações em M&A no setor imobiliário

Em transações de M&A, especialmente no Brasil, muitos empresários confundem o valor do patrimônio com o valor da empresa. É comum, por exemplo, que construtoras familiares atribuam ao negócio apenas o valor dos terrenos ou imóveis, ignorando o potencial de geração de caixa futura ou, ao contrário, superestimando projeções.

Um processo de due diligence bem estruturado deve separar:

• O valor do portfólio imobiliário;
• O valor do negócio enquanto operação contínua;
• O impacto de dívidas, passivos trabalhistas e fiscais.

Essa distinção é vital para negociações justas, tanto para compradores quanto para vendedores.

Erros comuns a evitar

• Confundir valor contábil com valor de mercado: balanços não capturam potencial futuro nem liquidez real;
• Aplicar múltiplos genéricos sem ajuste ao setor: empresas de incorporação têm dinâmicas diferentes de shoppings ou loteadoras;
• Ignorar riscos regulatórios: aprovações de obras, licenciamento ambiental e legislação urbana podem reduzir drasticamente o valor;
• Desconsiderar passivos ocultos: dívidas trabalhistas e tributárias afetam diretamente o preço final.

Conclusão

O valuation de ativos imobiliários e de empresas operacionais não é concorrente, mas complementar. Em processos de M&A, entender essa diferença é fundamental para evitar distorções e garantir negociações equilibradas. O investidor deve sempre perguntar: estou comprando apenas um ativo ou um negócio em funcionamento?

No mercado brasileiro de real estate, essa clareza é o que separa operações bem-sucedidas de decepções milionárias.